广东梅州某项目

项目背景

梅州市丰顺县项目位于广东省梅州市丰顺县，项目总建筑面积约167018.57平米。其中计容建筑面积约131128.07平米，不计容建筑面积约为30846平米。地上16~27层，地下二层，局部一层。实施：项目正处于方案设计阶段。

过程：项目位于梅州市丰顺县，地理位置属于四线城市的县城。项目需要追求性价比最高的产品，并且充分挖掘产品独特的自然资源。

成果：

1、丰顺御景华庭项目计划将住宅层高设计为3.0米，我司建议从客户关注程度以及普通住宅并不会设置中央空调的前提下，将层高设计为2.9米。经过统计测算：普通住宅±零以上层高每降低0.1米，钢筋减少1KG/m2,砼减少0.005m3/m2,按照目前市场价格计算钢筋综合单价4.5元/ KG，砼（暂按照C30）综合单价400元/ m3，按照地上131128.07平米，则可计算得出预计优化金额85.23万元；

2、丰顺御景华庭项目计划地下室采用8.4米柱网，从我司以往收集数据及多数大型房地产公司实际运用的案例来看，建议采用8.1米的柱网较为经济，且能容纳更多车位，按照地下室30846平米，30846-30846*8.1/8.4=1101m2,每个车位约30平米（将设备房、塔楼投影区域摊入计算），则可以多出36个车位，按照7万元/车位的成本价来计算，则增加车位带来的收益金额为252万元。

3、地下室车位比目前按照1:1设计，按照目前丰顺经济状况以及周边楼盘数据来看1:0.5比较合适，同时应优先考虑地上停车位。则可以减少地下室面积11000平米，减少配套成本约2200万元。

4、园林中应该设置篮球场、羽毛球场、儿童及老人健身设施及场地，增加楼盘的生活功能。

5、地块东北侧的天然山体应该充分挖掘其卖点，可以通过沟通，做一条通往山顶的人行台阶及休息凉亭并与小区东北侧相连，将山体纳入小区的配套中。这样可以大幅度提高产品的附加值，创造不可估量的价值。

成都某项目

项目背景 • 地址：成都市温江区• 开发商：XX有限公司• 装修状况：精装• 建筑面积：685000平方米• 绿化率：38.3%• 容积率：3.66•停车位：3500个

实施：项目开工于2007年，该项目属于该公司新进入区域第一个楼盘，区域发展潜力巨大，交通便利但目前生活配套不成熟，该公司推出最具性价比产品，在当年房交会上以“2980元送1500元豪装”搅动了当地市场。过程：由于容积率高，住户多，解决停车位问题成了最迫切需要解决的问题，如果按照常规思路修建多层室则成本太高，无法以低价获胜。所以除了集中采购降低成本外，通过最大限度减少地下室面积，来降低成本。成果：建议仅在项目地块四周建一层地下室，并且在当地政府部门认可机械车位的前提下，通过将地下室层高提高，在一层地下室中设置二层机械停车位。解决了停车问题的同时节约了大量的建设成本。

深圳某项目

项目背景 • 地址：深圳龙岗区• 开发商：XX房地产开发有限公司• 装修状况：毛坯• 建筑面积：310000平方米• 绿化率：25.42%• 容积率：3.20• 停车位：2500个,一期1470个

实施：该项目与2013年开始方案设计，该项目属于山地项目，场地地貌标高起伏大，地质条件复杂。业态为高层+别墅。山地建筑中道路走向及标高是需要解决的关键问题，直接影响到土石方平衡、场地布局、整个小区的园林、永久护坡、山地排洪等设施的布置。过程：经过仔细核查每栋建筑物的高差关系，局部存在高层需要9层架空才能满足优化前方案布局的情况，且别墅区开挖量巨大，最深达20米以上，且边坡达30米以上。这种情况无论对设计还是施工都极其困难。通过理顺方案、抓住问题的关键点，从而纲举目张的方式，我们逐一梳理了别墅区域每栋别墅与道路的标高关系及水平距离，结合实际情况，首先解决道路问题，确定最经济的道路方案后在确定别墅及高层的首层标高。经过多方案对比，最终选择局部改变目前市政接驳道路标高从而解决别墅区域交通问题，避免了采用临近高层9层架空、小区内设置高架桥、采用螺旋车道等不经济的方案。成果：通过抓住山地建筑布局中的关键问题，用最小的代价解决了别墅区的交通问题。此外，通过提高市政接驳道路的标高，减小场地内的高差，节约了大量的支护成本。

成都某项目

项目背景

• 售楼地址：成都彭山县• 开发商：xx有限公司• 装修状况：精装• 建筑面积：610000平方米• 绿化率：70%• 容积率：1.34• 停车位：1:1

实施：项目开工于2007年，区域为成熟别墅住宅区域，该项目于2009年入市，开盘当天高层1980元/m2，联排别墅6800元/m2，双拼别墅7800 /m2，独栋别墅价格8800元/m2。由于价格实在吸引人，当天开盘遭遇哄抢。

过程：该项目需要解决的问题就是要在配套不成熟的情况下，如何快速去化。该项目首先在产品选择上选对了在传统别墅区修建别墅，但是在产品配置上采用了“拉高拍低”的手法，高层产品凭借超高的性价比吸引人气，别墅产品也是超低价格吸引人们投资。如何选择产品面积的配置比例成了关键需要解决的问题。成果：通过多方案比选、测算，最总选择了增加双拼别墅产品面积的最优方案。

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